Могу ли я бесплатно арендовать свою квартиру на Airbnb в Марселе? Основное или вторичное место жительства, компенсация, изменение назначения… Нам отвечает мэтр Ноден, юрист в сфере недвижимости.
В результате принятия закона Ле Мера, Кодекса туризма и решений, принятых городскими властями по ограничению сокращения предложения жилья, обязательства, связанные с арендой жилья через Airbnb в Марселе, изменились. Мэтр Ноден, юрист по праву недвижимости, Кабинет Ноденапомогает нам расшифровать это явление.
Аренда типа AirbnbОна в центре беспорядков?
Краткосрочную меблированную сезонную аренду типа «Airbnb», практика которой в последние годы получила широкое распространение, обвиняют в том, что она способствует в крупных городах и туристических местах нехватке жилья, резкому росту арендной платы, взрыву цен на недвижимость и, прежде всего, умножению невежливости в коллективных зданиях.
Именно в этом контексте Закон № 2024-1039 от 19 ноября 2024 г.[1]был обнародован закон, известный как Закон Le MEUR. Целью этого закона является решение проблемы выселения постоянных жителей из напряженных районов путем содействия маркетингу жилья, предназначенного для средне- и долгосрочной аренды, с учетом специфики территорий.
Этот новый текст влияет на весь микрокосм французской недвижимости, заметно ретушируя закон от 6 июля 1989 года, закон от 10 июля 1965 года, а также общий налоговый кодекс или даже градостроительный, строительный, жилищный и туристический кодексы с заявленной целью регулирования феномена «Airbnb».
[1] Опубликовано в Официальном журнале от 20 ноября.
Как квалифицировать деятельность по аренде типа Airbnb?
Сезонная аренда мебели определяется как «меблированные виллы, апартаменты или студии, предназначенные исключительно для использования арендатором, предлагаемые в аренду проходящей клиентуре, которая не проживает там и которая останавливается там, характеризуясь сдачей в аренду на день, неделю или месяц»[1].
Этот вид аренды регулируется только статьями 1713 и последующими статьями. Гражданский Кодекс. Это, в конечном счете, правовые положения Строительно-Жилищного кодекса и Туристического кодекса.[2]которые предоставляют подробную информацию о его юридической и финансовой природе.
Выделяются две ситуации: сезонная аренда основного жилья с мебелью и сезонная аренда вторичного жилья с мебелью.
Сезонная меблированная аренда основного дома:
Основное место жительства определено[1] например, жилье, занимаемое не менее 8 месяцев в году, за исключением профессиональных причин, состояний здоровья или в случае форс-мажорных обстоятельств, либо арендатором, либо лицом, с которым он или она проживает, либо иждивенцем.
Сдача этой основной резиденции туристам через дематериализованную платформу вполне возможна без формальностей, налагаемых на арендодателя, при условии, что срок аренды не превышает 120 дней.[2]в год. В дальнейшем эта деятельность сохраняет гражданский жилой характер. Если арендная плата превышает этот порог, арендодатель должен будет получить разрешение на изменение использования со всеми обязательствами, которые могут вытекать из этого (компенсация и т. д.).[1] и тогда эта деятельность будет для КСН и налоговой администрации коммерческой.
[1] Искусство. L631-7-1 ССН
[1] Статья 2 закона от 6 июля 1989 г.
[2] Статья L.324-1-1 IV Туристического кодекса.
[1] Статья L324-1-1 Кодекса туризма.
[2] Искусство. L.324-1-1 Кодекса туризма
Сезонная меблированная аренда второго дома:
Логично, что второй дом определяется как место проживания, в котором проживает менее 8 месяцев в году.
Поскольку Закона об АЛУР от 24 марта 2014 года статья L631-7 УПК предусматривает, что « факт сдачи в аренду меблированных помещений, предназначенных для проживания (и вторичного проживания), неоднократно на короткие сроки проходящей клиентуре, которая не поселилась там, представляет собой изменение использования «.
Помните, что для ОСН существует всего два вида использования: жилищное и другие.
В некоторых муниципалитетах такое изменение использования требует предварительного разрешения мэрии на аренду второго дома. Это муниципалитеты:
- Более 200 000 жителей;
- Из внутренних пригородов Парижа (департаменты Верхняя Сена, Сена-Сен-Дени и Валь-де-Марн);
- Более 50 000 жителей составляют так называемые «напряженные» зоны (дисбаланс между спросом и предложением)
- Кто постановлением муниципалитета или по решению EPCI решил применить на всей или части своей территории настоящие правила.[1]
[1] Арт L631-9 CCH
Выдача этого разрешения строго регламентирована и может варьироваться от одного муниципалитета к другому. Оно может дойти до того, что потребует от арендодателя предложить компенсацию в виде сопутствующего переустройства в жилое помещение другого назначения. Таким образом, логично, что как только разрешение будет получено, для ЦСН это помещение будет считаться уже не жилым, а «коммерческим» помещением.
Следовательно, для служб налогового администрирования и градостроительства деятельность по аренде жилья типа Airbnb считается жилой, если она осуществляется по основному месту жительства менее 120 дней в году. Во всех остальных гипотезах происходит изменение использования, и оно будет иметь иной характер, требуя получения разрешения от градостроительных служб.
Какие правила действуют в Марселе?
Чтобы лучше регулировать развитие аренды меблированной недвижимости, предназначенной для туристов, город Марсель пересмотрел свои правила, касающиеся изменения назначения жилых помещений. Эта застройка, одобренная муниципальным советом, а затем принятая столичным советом в феврале и апреле 2025 года, направлена на сохранение баланса жилого фонда и ограничение сокращения предложения жилья, предназначенного для постоянного проживания.
Усиление условий для изменения использования
Отныне аренда меблированного туристического жилья, расположенного за пределами основного места жительства владельца, не может быть разрешена без применения компенсационной меры. Эта компенсация заключается в одновременном переоборудовании в жилое помещение, предназначенное для иного использования, чем жилищное.
Например, преобразование коммерческих помещений в жилье, предназначенное для долгосрочной аренды, может компенсировать потерю жилого помещения, переоборудованного в меблированное туристическое жилье.
Сокращение максимального срока аренды основного жилья.
В рамках этой регуляторной политики муниципалитет также сократил максимальную продолжительность туристической аренды основных резиденций. Теперь этот срок ограничен девяноста днями в календарном году по сравнению со ста двадцатью днями ранее.
Любое превышение этого срока может привести к наложению на соответствующего владельца гражданско-правового штрафа в размере до 10 000 евро.
Туристическая аренда основной резиденции
Если дом является основным местом жительства арендодателя, не требуется предварительного разрешения на изменение использования для его сдачи в аренду проходящей клиентуре, не проживающей там, при условии, что общий период аренды не превышает девяноста дней в году.
Однако некоторые обязательства остаются применимыми:
• Декларирование меблированного туристического жилья компетентным службам остается обязательным, в том числе, когда оно касается основного места жительства арендодателя;
• Муниципалитет может потребовать на основании статьи L. 324-2-1 Кодекса туризма предоставить отчет о ночах, проведенных в течение предыдущего года. Затем у владельца есть один месяц, чтобы ответить на этот запрос. В случае отсутствия ответа может быть наложен гражданский штраф в размере до 5000 евро;
• Владелец также должен убедиться в том, что планируемая деятельность соответствует положениям правил совместного владения, применимых к зданию.
Туристическая аренда жилья, кроме основного места жительства
Если помещения для жилого использования предлагаются в аренду туристам, не являясь основным местом жительства их владельца, с первого дня эксплуатации требуется разрешение на изменение использования.
Это разрешение предоставляется при условии соблюдения условий, предусмотренных муниципальными постановлениями, касающимися изменения использования, в частности условий, касающихся механизма компенсации.
Более того :
• Предварительная декларация об оборудованном туристическом жилье остается обязательной;
• Собственник должен обеспечить соответствие этой деятельности положениям правил совместной собственности;
• Любая эксплуатация меблированного туристического жилья без разрешения на изменение использования подвергает его автора ускоренной процедуре, которая может привести к наложению гражданского штрафа в размере до 100 000 евро за помещение в соответствии с положениями статьи L. 651-2 Жилищно-строительного кодекса.
Условия реализации компенсационного механизма
Система компенсации, применимая к заявлениям об изменении назначения, регулируется статьями 6 и 7 муниципального постановления об изменении назначения жилых помещений. Эти положения требуют, чтобы помещения, предлагаемые в качестве компенсации, отвечали нескольким совокупным требованиям.
Во-первых, преобразование помещения, предназначенного для возмещения утраты жилого помещения, должно происходить одновременно с заявлением о выдаче разрешения на изменение целевого назначения в соответствии с требованиями статьи Л. 631-7-1 Строительно-Жилищного кодекса.
Во-вторых, помещения, подлежащие компенсации, должны обладать характеристиками, сопоставимыми с характеристиками недвижимости, подвергшейся изменению в использовании. Это требование касается, в частности, их качества и площади, которая должна быть равна площади жилья, выведенного из жилого фонда.
Наконец, когда речь идет о компенсации за создание меблированного туристического объекта размещения, заменяющее помещение должно быть расположено в географических секторах, специально определенных постановлением (статья 6 d).
Новые энергетические требования, применимые к меблированным туристическим объектам размещения
Кроме того, разрешение на изменение использования не может быть выдано для жилого помещения, предназначенного для использования в качестве меблированного туристического жилья, если оно не имеет диагностики энергетической эффективности в соответствии с действующими требованиями законодательства.
В соответствии со статьей Л. 324-2-2 Кодекса туризма, соответствующий объект должен иметь уровень энергетической эффективности между классами А и Е по смыслу статьи Л. 173-1-1 Строительно-жилищного кодекса. В противном случае запрос авторизации недопустим.
Соблюдение прав третьих лиц и правил совместной собственности.
Следует также помнить, что любое разрешение на изменение использования выдается при условии соблюдения прав третьих лиц и, в частности, правил, применимых в рамках совместной собственности.
Следовательно, запрос на разрешение может быть действительно предъявлен только в том случае, если предполагаемое использование совместимо с положениями правил совместной собственности. Чтобы оправдать это, заявитель должен предоставить заверенную декларацию, подтверждающую соответствие его проекта положениям контракта, регулирующим соответствующее здание.
Эти меры отражают желание местных властей совместить туристическую деятельность с сохранением жилищного фонда, предназначенного для постоянных жителей муниципалитета.
Добавить комментарий